Всем привет! Живём в США, переехали из Греции, а в Греции переехали из Якутии. Сейчас находимся в городе Нью Йорк, в районе Куинс.
Стоимость 1 бедрум достигло от 3000$ в месяц в Куинс, в Бруклине 2500$ за 1 бедрум, в Манхеттене от 5000$. Ладно, Манхеттен всегда считался элитным островом. Но меня поражает, что городские власти запрещают стройку новых апартмент комплексов. В городе жестокий кризис жилья. Мне кажется, это искусственно созданная проблема.
Например в Техасе очень много строят и там с 2025 года даже идёт снижение арендной платы. Там в Техасе за 1200-1500$ можно найти 2 бедрум и 2 басрум квартиры. Моя подруга якутка живёт в Сан Антонио, она арендует новый апартмент 2025 года постройки 2 бедрум за 1275$ (2 месяца бесплатного проживание ещё).
В Калифорнии проблема как Нью Йорке, но как в Техасе земли много, могли бы строит больше. Но искусственная зонирование практически уничтожает попытку решить кризис жилья, а агломерация Сан Франциско стала самый дорогим городом для проживание, обгоняя даже Нью Йорк и Лос Анджелес.
В штате Вашингтон , в агломерации Сиэтла лчень большой кризис жилья. Вроде бы по слухам строят много, как в Техасе - но только элитные и люксовые квартиры (и их некому сдавать в аренду, типа каждая третья квартиры пустует), а вот доступное жилье не строят или мало строят. Конечно в агломерации Сиэтла кризис жилья меньше, чем в Лос Анджелесе и Нью Йорке, но хуже чем в Чикаго.
В Чикаго кризис жилья гораздо меньше, в городе много строят.
А вы как думаете?
А как в Гавайи? Хотим переехать туда
А ещё я считаю, что HOA это мошенничество в прямом смысле!!! Я не буду платить этот говно сбор!!
Цифры по Нью-Йорку похожи на правду, и главная причина действительно в предложении: жилья строят меньше, чем растёт спрос. Техас и, например, Миннеаполис смягчили зонирование и разрешили строить больше — там аренда перестала так расти. Нью-Йорк в последние годы тоже начал менять правила (программа City of Yes), но эффект будет не сразу. Про Гавайи: там жильё одно из самых дорогих в США, плюс продукты и бензин дороже из-за доставки на острова, так что лучше заранее посчитать бюджет.
Про HOA: взнос неприятный, но если дом или квартира в такой ассоциации, он обязательный по договору — при неуплате могут начислить штрафы и даже наложить залог на недвижимость. Если кажется, что деньги тратят непонятно на что, у членов обычно есть право запросить бюджет и отчёты, прийти на собрание или голосовать на выборах правления. При покупке жилья стоит заранее смотреть размер взноса и как часто его поднимали.
Про Сиэтл и «пустые элитные квартиры»: новое жильё почти всегда сначала дорогое, но исследования показывают, что даже дорогие новостройки снижают аренду поблизости — люди переезжают туда из старых квартир, и те освобождаются для других. Так что строительство помогает, просто медленно. А вот если хочется дешевле прямо сейчас, в Чикаго и в Техасе выбор действительно шире.
Главная причина — жилья строят меньше, чем нужно: по разным оценкам, дефицит в США составляет несколько миллионов домов. Плюс высокие ставки по ипотеке держат владельцев на старых дешёвых кредитах, и они не продают — предложение на рынке падает ещё сильнее. Помогли бы упрощение правил зонирования и строительство более плотного жилья в городах.
Про HOA я добавлю - это чистое мошенничество!
При покупке домов, выбирайте коммюнити без HOA , вы не поверите, а таких есть. Просто такие дома покупают как горячие пирожки.
HOA (Homeowners Association) в США действительно может выглядеть как узаконенная система поборов: ты покупаешь собственный дом или квартиру, выплачиваешь ипотеку, налоги на недвижимость, страховку — но при этом обязан ежемесячно платить ещё и частной ассоциации, которая может устанавливать правила пользования твоей собственностью.
Однако HOA не является мошенничеством по определению. Проблема в том, что некоторые ассоциации получают значительную финансовую и административную власть над собственниками, а контроль за ними бывает недостаточным.
*Почему американцы ненавидят HOA*
* Ты собственник, но не полностью свободен. HOA может регулировать цвет фасада, забор, парковку, озеленение и другие аспекты использования недвижимости.
* Обязательные платежи. Даже когда ипотека полностью погашена, HOA fees никуда не исчезают.
* Штрафы. За нарушения правил могут начислять штрафы, иногда за сравнительно незначительные вещи.
* Special assessments. Помимо регулярных взносов собственников могут обязать внести тысячи долларов на ремонт крыши, фасада, лифтов или других общих объектов.
* Риск потери недвижимости. В некоторых штатах при серьёзной задолженности HOA может инициировать взыскание долга через залоговое право на недвижимость и процедуру foreclosure.
* Слабая прозрачность. Жильцы могут сталкиваться с непонятными расходами, дорогими контрактами управляющих компаний и сложностями при проверке бюджета.
Особенно неприятно то, что HOA часто обязательна: покупая недвижимость внутри такого сообщества, человек автоматически принимает обязанности по его правилам.
*Самая спорная сторона HOA — финансовая власть*
Представь, что ты купил дом, а HOA требует $400 ежемесячно. Это $4 800 в год, или $96 000 за 20 лет без учёта повышения взносов. При этом ты продолжаешь самостоятельно оплачивать ипотеку и другие расходы.
Но эти деньги не обязательно пропадают: они могут финансировать страхование общих объектов, ремонт, уборку, дороги, освещение и содержание территории. В кондоминиумах без коллективного финансирования многих таких расходов просто не обойтись.
* А что в штате Вашингтон?*
В Вашингтоне законодательство предусматривает определённые ограничения полномочий HOA.
Например, для ассоциаций, подпадающих под RCW 64.90, обращение взыскания на недвижимость из-за долгов по взносам допускается лишь при соблюдении установленных условий. В частности, задолженность по основным взносам должна достигнуть большей из двух величин: суммы за три месяца или $2 000. Также предусмотрены обязательные уведомления.
Собственники имеют права на доступ к финансовым документам ассоциации, включая бюджеты и сведения о расходах.
Главный парадокс HOA: ты владеешь недвижимостью, но часть решений о её использовании и обязательных расходах передаёшь коллективному органу управления.
Поэтому при покупке жилья в США важно проверять не только цену дома, но и HOA fees, финансовые резервы, историю дополнительных сборов и правила ассоциации.
И здесь возникает интересный вопрос: почему собственник должен рисковать потерей жилья из-за долга перед частной ассоциацией, если сама недвижимость уже полностью оплачена? Именно эта возможность принудительного взыскания делает систему HOA особенно противоречивой.
В США существует множество жилых районов и целых кварталов без HOA (Homeowners Association). Особенно часто они встречаются в старых пригородах, где дома строились до массового распространения обязательных ассоциаций собственников.
Главное преимущество: нет обязательного ежемесячного HOA fee, а решения о собственном участке принимаешь самостоятельно в пределах городских законов и других действующих ограничений.
Но есть важный нюанс: даже в одном районе часть домов может иметь HOA, а другая — нет.
Обрати внимание: отсутствие HOA fees не гарантирует отсутствия ограничений на участок. Перед покупкой нужно проверять обязательность членства, CC&Rs, ограничения в deed и наличие общих расходов.
В США вполне реально владеть домом без HOA. Особенно стоит искать отдельно стоящие дома на собственных участках в давно сформировавшихся жилых районах.
в Южной Каролине (South Carolina, Соҕуруу Кэролайн, Соҕуруу Каролина, Carolina del Sur) действительно строят новые жилые комьюнити без HOA. Причём речь не только об отдельных домах, но и о небольших новых коттеджных посёлках.
Особенно интересны районы Greenville, Spartanburg, Columbia и Conway, недалеко от Myrtle Beach.
Однако есть важное различие: небольших новых комьюнити без HOA достаточно много на рынке, но это не означает, что большинство новостроек Южной Каролины не имеют HOA. В крупных спланированных жилых комплексах ассоциации по-прежнему распространены.
### Реальные примеры новых комьюнити без HOA
Blackwood Street |
Laurelwood Acres — Eastover
Новые дома на участках от одного акра, без HOA. Застройщик указывает цены от $274 900. McGuinn Homes
748 Garrison Rd, Pelzer, SC 29669 |
Pauley Estates — Conway
Новый проект октября 2026 года от Hunter Quinn Homes: всего восемь участков площадью примерно 0,77–1,58 акра, без HOA. newhomesconway.com
### Почему застройщики предлагают такие посёлки?
В небольших проектах Южной Каролины часто нет бассейна, клубного дома, общей охраны и других объектов, требующих постоянного финансирования. Поэтому обязательная HOA может быть не нужна.
При этом застройщики используют отсутствие HOA как конкурентное преимущество для покупателей, которые хотят больше свободы на собственном участке.
Один из местных риелторов публикует подборку из 42 новых домов без HOA стоимостью до $400 000 в северо-западной части Южной Каролины. Это подтверждает наличие выбора, хотя не показывает долю таких домов среди всех новостроек. Roman Sydiuk
Но нужно проверять три вещи: действительно ли нет обязательной ассоциации, существуют ли ограничения в документах на землю (deed restrictions) и кто оплачивает содержание частных дорог и других общих объектов.
В Южной Каролине вполне реально купить совершенно новый отдельный дом с собственным участком и без ежемесячных HOA fees — это не обязательно должна быть старая недвижимость.
Главная причина в США простая: жилья строят меньше, чем нужно, уже много лет, плюс ипотека под 6–7% удерживает владельцев от продажи — никто не хочет менять старую ставку 3% на новую. В итоге предложение маленькое, цены и аренда растут. Помогают реформы зонирования, которые разрешают строить больше квартир и небольших домов на одном участке.
Если договор аренды заканчивается скоро, зима обычно лучшее время для переговоров: спрос на жильё в ноябре–феврале ниже, и арендодатели охотнее соглашаются оставить цену или подписать договор подольше без повышения. Стоит заранее посмотреть, сколько стоят похожие квартиры рядом, и прийти с этими цифрами.
Зимой рынок аренды обычно спокойнее, чем летом, поэтому у арендатора больше шансов договориться. Если цена кажется завышенной, стоит сравнить с похожими квартирами рядом и предложить договор подольше в обмен на скидку или фиксированную цену на год.
LITHC домов мало строят и они в большинстве мошеннические, девелоперы просто избегают налога.