LIHTC (Low-Income Housing Tax Credit) - This is a government program in the United States to address affordable housing issues. It is a joint partnership between the federal government, the state, banks, and construction companies. This program generally differs from Section 8 and MFTE.
LIHTC - Why is this program being criticized? Because construction companies building affordable housing and the banks that finance it receive a 10-year FULL tax exemption for supposedly solving affordable housing problems.
But we see that affordable housing problems aren't being addressed, and are possibly only getting worse. Because prices per bedroom are only $200 lower than per bedroom in luxury apartments in apartment complexes not participating in this program.
Here are some striking examples from the Seattle metropolitan area:
In Shoreline (a northern suburb of Seattle), there are three apartment complexes—The Line, Zinnia, and Verdant (built between 2023 and 2025)—that offer a bedroom for $1,725 per month and 10 weeks of free rent. These apartments also feature washing machines and high-end appliances from LG and Whirlpool. A gym, carpeted flooring, fitness center, and clubhouse are included in the rent. If you take these 10 weeks into account and take into account what you paid, then the real cost of these apartments in Shoreline is $1,477.
And now, under the affordable housing program, a 239-apartment building called Briar was built in Bellevue in August 2026. This building is supposedly fully covered by the LIHTC program.
And the developer cut corners there, too. For example, the apartments don't have washing machines, the appliances are very basic (like for a nursing home), there's no gym, no fitness center. In short, your $1,478 rent includes NOTHING, not even a washing machine. And the prices are truly UNAFFORDABLE and comparable to market prices. $1,478 is also their cheapest apartment; most apartments there are $1,780, which is above market prices.
That's why this program is criticized, because developers and banks don't pay taxes to the state and the federal government (they supposedly helped solve the problem of affordable housing), but in fact, they ended up winning - they don't pay taxes and even saved money on home improvements.
I think it's time to solve this problem for real.
PS: The Democratic Party has always made genuine attempts to address this problem by lowering rents by 70% below market rates. But this has always been blocked by Republicans.
LIHTC - The program has turned into a fraudulent scheme for money laundering (like tax evasion) and consolidating companies' money (by cutting corners on the construction of often inferior housing).
And here is another clear example of fraud, apartment complex "Altera at Jackson" in Seattle. They also participate in this program. But they don't actually rent to anyone; half of the apartments are empty (which violates the three-month occupancy program), but they continue to accept applications.
A city, state, or federal government can revoke a developer's (but not a bank's) tax break if 65% of the apartments are empty for 3-5 months a year.
But apartment complexes and developers can simply deceive the authorities by submitting data about non-existent tenants online, as verification is only remote. These complexes collect data from questionnaires that the developers themselves once rejected, claiming they were poor and at risk of non-payment of rent.
Small correction that changes the picture: LIHTC isn't a full tax exemption. Investors buy tax credits over 10 years in exchange for keeping units rent-restricted, usually for 15–30 years or more. The rent caps are tied to area median income (often 60% of AMI), not to the market, so in a high-income area like King County a capped rent can land close to market rates, especially compared with new buildings offering weeks free. That's a fair criticism of the formula, but it's a design problem more than fraud. Deeper affordability usually needs vouchers or extra subsidy layered on top.
реальные уголовные дела и приговоры по LIHTC существуют — и они подтверждают, что описанные в критике риски не являются чисто теоретическими. Схемы обычно сводятся к завышению стоимости строительства для получения избыточных налоговых кредитов и откатам. Наказания варьируются от нескольких лет тюрьмы до крупных штрафов, конфискаций и запретов на участие в программах.
⚖️ Ключевые реальные дела и приговоры
Флорида: дело Carlisle Development Group ($34–36 млн)
Это, вероятно, самое известное дело в истории программы. Схема заключалась в завышении строительных смет для получения больших кредитов.
· Lloyd Boggio (основатель Carlisle): приговорен почти к 5 годам тюрьмы, согласился на конфискацию $7,2 млн.
· Matthew Greer (бывший CEO): получил 3 года тюрьмы, но был обязан вернуть $16 млн (пошел на сделку со следствием).
· DAXC LLC (связана с Pinnacle Housing): как юрлицо заплатила $1 млн** штрафа и forfeited (конфисковала) **$4,2 млн в пользу государства.
Оклахома: дело McSha Properties (фальшивые счета)
Использовали фиктивные строительные компании и поддельные счета для завышения затрат.
· Larry Shaver (CEO): 30 месяцев тюрьмы, выплатил реституцию $1,14 млн.
· Lewis Colbert (CFO): 24 месяца тюрьмы, выплатил реституцию $337 тыс..
Флорида (2016–2019): другие схемы
· Rishi Kapoor (застройщик из Майами): получил 11 лет и 4 месяца тюрьмы за мошенничество на $89 млн (включая отмывание денег и налоговые махинации).
· Строительные руководители (дело 2019 г.): осуждены за фальсификацию платежных ведомостей и перевод $3,9 млн на личные счета.
Даллас: коррупция среди чиновников
Мошенничество не всегда идет только со стороны застройщиков. Член городского совета Далласа Carolyn Davis признала вину в получении взяток на сумму более $40 тыс. в обмен на поддержку проекта, претендующего на кредиты LIHTC. Ей грозило до 5 лет тюрьмы.
Сиэтл/Белвью: дело Lobsang Dargey
Хотя это дело в первую очередь связано с программой EB-5, оно показывает масштаб финансовых махинаций в сфере недвижимости. Застройщик из Белвью, привлекший около $240 млн**, был приговорен к **4 годам** тюрьмы за перенаправление средств инвесторов на личные нужды и согласился выплатить реституцию до **$24,1 млн.
💎 Итог: каковы реальные последствия для виновных?
Практика показывает, что для крупных схем последствия весьма серьезны, и это не только формальные предписания:
· Реальные тюремные сроки: от 2 до 11+ лет для руководителей.
· Крупные финансовые потери: многомиллионные конфискации, реституция и штрафы.
· Пожизненные ограничения: внесение в «черные списки» и запрет на участие в государственных жилищных программах в будущем.
· Инструмент давления: иногда обвиняемые идут на сделки со следствием (как Greer, получивший меньше Boggio), чтобы избежать более сурового наказания.
М
Мичил Бэйкер (Йоһаннесбург)
#4
В штате Вашингтон (США) действительно не было таких же громких уголовных дел о мошенничестве с LIHTC, как, например, многомиллионные схемы во Флориде или у нас в ЮАР (у нас это программа по другому называется). Однако это не значит, что нарушений нет. Самый показательный и свежий случай в регионе связан с гражданским иском со стороны властей штата, а не с уголовным приговором.
⚖️ Главный пример: иск против FPI Management (гражданское дело)
В 2025 году генеральный прокурор Вашингтона подал в суд на управляющую компанию FPI Management и владельцев пяти жилых комплексов для пожилых людей. Эти объекты участвовали в программе LIHTC, но, по версии следствия, жильцов обманывали.
Суть претензий штата:
· Скрытая аренда: арендаторам не объяснили, как рассчитывается и будет расти плата (она привязана к медианному доходу по району, а не к фиксированной пенсии пожилых людей), из-за чего некоторые стали тратить на жильё непропорционально большую часть дохода.
· Ложные обещания: комплексы рекламировались как «люксовые», но на деле жильцы столкнулись с плесенью, неработающей техникой и недоступными удобствами (бассейны, спортзалы).
Наказание (по мировому соглашению 2026 года): это не тюремный срок, но очень серьёзные финансовые последствия.
· $2,5 млн направлены на реституцию (компенсацию) пострадавшим жильцам.
· $4,5 млн в течение четырёх лет пойдут на ремонт и улучшение безопасности в проблемных комплексах.
· Компанию обязали изменить рекламу, обучить персонал и раскрывать реальную информацию о расчёте аренды.
💎 Контекст: уголовные дела и специфика Вашингтона
Важно понимать разницу:
· Уголовных приговоров именно по LIHTC в Вашингтоне в открытых источниках найти не удалось. Самое известное громкое дело застройщика из Белвью (Lobsang Dargey, 4 года тюрьмы) касалось программы EB-5 (инвестиции в обмен на грин-карту), а не жилищных налоговых кредитов.
· Тем не менее, регулятор штата — Washington State Housing Finance Commission (WSHFC) — обладает полномочиями проверять финансовую состоятельность застройщиков и может отказать в участии в программе, если против компании есть судебные решения о мошенничестве или нарушении требований LIHTC.
Таким образом, в Вашингтоне проблемы с LIHTC чаще проявляются не в виде хищения бюджетных средств застройщиками, а в нарушении прав арендаторов (обман, плохие условия), за что власти штата наказывают рублём через суды. Если захотите, могу подробнее разобрать механику этого иска или сравнить его с уголовными делами в других штатах.
Ч
Чөмчүүнэ Көмүс (Йоһаннесбург)
#5
Застройщиком комплекса The Briar в Белвью (Spring District) является BRIDGE Housing — крупная некоммерческая организация, специализирующаяся на доступном жилье на Западном побережье США.
🏗️ Ключевые участники проекта
Помимо самого застройщика, в проекте задействованы следующие организации:
· Архитектор: GGLO (проектирует здание).
· Генеральный подрядчик: Exxel Pacific (отвечает за строительство).
· Управляющая компания: Avenue5 (будет управлять комплексом после сдачи).
💡 Важный контекст о «застройщике»
Стоит отметить, что BRIDGE Housing — это некоммерческий застройщик, а не частная девелоперская компания, нацеленная на максимизацию прибыли. Проект реализуется на земле, безвозмездно переданной Sound Transit (стоимость участков оценивалась в $16,25 млн), а финансирование поступает из множества источников, включая Amazon, власти города и округа, а также жилищные фонды.
Именно этот статус некоммерческой организации и сложная схема финансирования (включая LIHTC) объясняют, почему проект считается «доступным» официально, даже если итоговая арендная плата и набор удобств (например, общая прачечная вместо стиральных машин в квартирах) кажутся вам завышенными или недостаточными.
_____________________________________________________
Altaire at Jackson Park — это не «схема» и не афера в юридическом смысле. Это легальный, официально профинансированный проект доступного жилья по программе LIHTC (4%) в Северном Сиэтле (Pinehurst). Однако его детальный разбор показывает: проблема здесь не в хищении бюджета, а в разрыве между заявленным «качеством жизни» и реальным исполнением на уровне управления и лизинга.
🏗️ Кто и на что строил
Это не частная спекуляция, а сложная конструкция с государственными и корпоративными деньгами.
· Застройщик: SRM Development (частная компания) в партнёрстве с Urban League of Metropolitan Seattle (некоммерческая организация). Urban League отвечает за маркетинг и услуги для жильцов.
· Масштаб: 9-этажное здание на 207 квартир (студии, 1, 2 и 3 спальни).
· Финансирование (сложный «пирог»):
· $30,3 млн — кредит от Seattle Office of Housing (городские деньги).
· $8 млн — взнос от Amazon Housing Equity Fund.
· $50 млн —-tax-exempt облигации от Washington State Housing Finance Commission (WSHFC).
· 4% LIHTC (налоговые кредиты) как часть структуры.
Важно: город выделял кредит в два этапа — изначально $20,7 млн, затем добавил ещё **$9,55 млн** дополнительно, что указывает на рост затрат в процессе. SRM заявляет, что проект завершён раньше срока и в рамках бюджета, но дополнительное финансирование всё же потребовалось.
💰 Цены и доходы: для кого это «доступно»
Проект нацелен на домохозяйства с доходом 50–60% от медианного по району (AMI). На практике это означает годовой доход примерно $55 000 – $95 000.
Аренда (по данным листингов) варьируется в диапазоне от $999 до $2,331 в месяц в зависимости от площади и количества спален. Для семьи с доходом $60–70 тыс. в год аренда в $1 800–2 000 всё ещё может быть ощутимой, но формально она соответствует ограничениям программы.
🧺 Удобства: что заявлено и что есть на самом деле
Здесь и начинаются расхождения, которые формируют негативные отзывы.
Заявленные удобства (официально):
· Прачечные на каждом этаже.
· Стиральные и сушильные машины в некоторых квартирах (select homes).
· 32 парковочных места на 207 квартир (включая гараж и поверхностную парковку).
· Кондиционеры, фитнес-зала нет, но есть общественная комната, двор с грилем, детская площадка, сад, зарядки для электромобилей.
Проблема: соотношение 32 парковки на 207 квартир — это менее 16%. Для семьи с автомобилем это создаёт реальную конкуренцию за место. Именно на «отсутствие парковки» жалуются в отзывах.
🗣️ Отзывы жильцов: управление как слабое звено
Рейтинги комплекса колеблются от 2.9 до 3.1 звёзд. Картина противоречивая, но показательная.
Негатив (систематический):
· Лизинг и коммуникация: «Lack of urgency. Unprofessional». Люди неделями ждут ответа по заявке, их «футболят» между сотрудниками.
· Обещания vs реальность: «Liars… bare minimum amenities… will change what they say after they get you invested» — обвинение в том, что после подачи заявки условия меняются, а удобств «минимум».
· Парковка: «No parking available» — подтверждается отзывами и официальной цифрой в 32 места.
· Заселённость: «Barely any other tenants (for good reason)» — субъективное, но резонансное утверждение о низкой заселённости. Официальных данных о проценте вакантных квартир нет, но SRM активно искала менеджера по лизингу для «lead the lease-up» в августе 2026, что косвенно подтверждает, что комплекс всё ещё набирал жильцов спустя месяцы после открытия.
Позитив (точечный):
· Отдельные жильцы хвалят отзывчивость конкретных сотрудников (особенно ремонтников) и качество отделки в квартирах.
· Есть благодарности за помощь в процессе подачи заявки (конкретному менеджеру).
⚖️ Мошенничество или плохой менеджмент?
С точки зрения закона — это не мошенничество. Финансирование прозрачно, аудиты проводятся, проект сдан. Проблемы, на которые жалуются люди, укладываются в картину слабого операционного управления:
1. Сложная структура собственности (SRM + Urban League + город + Amazon) может размывать ответственность за повседневные решения.
2. Лизинг-команда явно не справлялась с объёмом заявок (типичная проблема для новых LIHTC-проектов с высоким спросом и бюрократическими требованиями к проверке доходов).
3. Парковка — это архитектурно-градостроительное решение (транзитно-ориентированный проект near будущей станции light rail), но оно не учитывает реальные потребности семей, для которых он строился.
Важное уточнение: в поиске также фигурирует Altaire в Арлингтоне (Вирджиния) с похожими жалобами на управление, но это другой объект с другим застройщиком. Не стоит путать их при чтении отзывов.
💎 Итог
Altaire at Jackson Park — не «мошенническая схема», а показательный пример того, как даже при наличии огромных субсидий и благих намерений (некоммерческий партнёр, деньги Amazon, городской кредит) конечный продукт может разочаровывать из-за плохого управления, нехватки парковки и расхождения между маркетингом и реальностью. Это именно та «системная неэффективность», о которой говорят критики LIHTC: деньги потрачены, стены построены, но опыт жильца оказывается далёким от обещанного «качества жизни».
E
Ersaan Henderson (Redmond, WA)
#6
Briar Apartment - This is a complex for low-income and disabled people in Bellevue. Not only are the prices high, but what's worse is that they hired the management company Avenue5 to manage the project.
Avenue5 - This is a management company that has a very bad reputation and is effectively a "red flag" for developers.
1. This company falsified rent reports, colluded in various ways, and created a false information background for a wide area of apartments from 2018 to 2024 - which led to an increase in rental prices in Seattle by almost 45%.
2. This company initiates price collusion with other companies in every possible way, which contributes to an increase in rental rates.
3. This company is very cruel to tenants. There are many examples, such as the fire at the Everett apartment complex (Fulton Crossing). It is known that the company wrote off rent on the day of the fire, when people were left homeless.
4. This company housed people in a damaged building after a fire without informing them at the time of contract signing that construction would soon begin and that they would be living in renovations. Such reviews are common in Everett.
5. This management company has a reputation for cheating residents (outright fraud) and its employees.
PS: The choice of this manager for Briar is explained by the fact that the developer hides behind the guise of affordable housing, but in reality is very interested in profit. Since such a management company, with its numerous scandals and schemes for extorting money from residents, is a gift for the developer.
At the address 4800 S Cink Pl
Sioux Falls, SD 57106 there is an apartment complex built in 2026, and one bedroom there costs only $976 per month. This is no longer a scam, unlike the ones mentioned above. This apartment complex offers 2 months of free accommodation.
This web site low income apartment complex, new brand :
https://www.hiddenvalleystablesapt.comThey advertise two months of free accommodation and a free application. Currently, 33 of the 144 apartments are vacant. This is a brand new complex and is just beginning to fill up; the first occupancy was in April 2026.